Die Wertermittlung für Immobilien ist ein komplexes Feld. Um den Bewertungsprozess zu vereinfachen und zugleich hohe Standards zu gewährleisten, definiert die Immobilienwertermittlungsverordnung drei Hauptverfahren, einschließlich des Sachwertverfahrens. Wann wird das Sachwertverfahren zur richtigen Wahl? Welche Vorteile bietet die Berechnung des Sachwertes und welche Einschränkungen bringt das Sachwertverfahren mit sich? Der folgende Ratgeber liefert Ihnen umfassende Antworten auf diese und weitere Fragen rund um das Sachwertverfahren.
Das Sachwertverfahren ist ein zentrales Wertermittlungsverfahren für Immobilien, das primär zur Bestimmung des Verkehrswertes von bebauten Grundstücken dient. Dabei werden sowohl der Bodenwert, nach Bodenrichtwert, als auch die Herstellungskosten der baulichen Anlagen in die Bewertung einbezogen. Dieses Verfahren gilt als das komplexeste der drei Hauptbewertungsverfahren und wird weniger häufig angewendet als das Vergleichswert- und das Ertragswertverfahren. Die genauen Vorgehensweisen und die relevanten Faktoren, die bei der Anwendung des Sachwertverfahrens zu berücksichtigen sind, sind in den §§ 35 bis 39 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgelegt.
Immobiliengutachter greifen auf das Sachwertverfahren zurück, wenn die vorhandenen Vergleichsdaten für eine Immobilienbewertung nicht ausreichen. Typische Einsatzgebiete dieses Verfahrens umfassen:
Das Sachwertverfahren ist geeignet für Objekte, bei denen individuelle Eigenschaften im Zentrum der Bewertung stehen. Es wird häufig in Situationen angewandt, in denen Vergleichsobjekte rar oder nicht vorhanden sind, was eine herkömmliche Verkehrswertermittlung erschwert.
Ein wesentlicher Vorteil des Sachwertverfahrens liegt in seiner Objektivität. Es ermöglicht zuverlässige Aussagen zum Sach- oder Substanzwert einer Immobilie, wobei es sich an den aktuellen Preisniveaus orientiert. Diese Methodik bietet eine solide Grundlage für den Vergleich von mehreren Objekten, was besonders bei der Bewertung von Immobilienportfolios von Vorteil ist. Zudem steht der Substanzwert im Mittelpunkt, was wichtig ist, wenn es um umfangreiche Renovierungen geht, deren Kosten in die Bewertung mit einfließen müssen. Ist die Verfügbarkeit von Vergleichsobjekten eingeschränkt, also keine zuverlässige Anwendung vom Vergleichswertverfahren möglich, stellt das Sachwertverfahren oft die gute Option dar, um eine fundierte Bewertung der Immobilie und des Ertrags zu gewährleisten.
Obwohl das Sachwertverfahren wertvolle objektive Bewertungen ermöglicht, hat es auch spezifische Nachteile, insbesondere bei der Bestimmung des Verkehrswertes einer Immobilie. Hier sind die wesentlichen Einschränkungen:
Trotz seiner objektiven Grundlagen weist das Sachwertverfahren Limitationen auf, die es für die alleinige Bestimmung des Verkehrswertes einer Immobilie weniger geeignet machen. Eine Kombination verschiedener Bewertungsmethoden wird daher zur Erzielung einer möglichst genauen Wertbestimmung empfohlen.
Drei Hauptfaktoren sind ausschlaggebend für die Bestimmung des Sachwerts einer Immobilie:
Zusätzlich werden spezifische Eigenschaften der Immobilie wie das Vorhandensein eines Kellers oder eines ausgebauten Dachbodens in die Bewertung einbezogen, da diese Aspekte den Nutzungswert und damit den Gesamtwert der Immobilie erhöhen können.
Gut zu wissen:
Alle unserer Immobiliengutachter & Sachverständigen erfüllen die notwendigen Qualifikationen, um das Sachwertverfahren im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens durchführen zu können. Wir besprechen gerne mit Ihnen am Telefon, was für Sie am besten geeignet ist.
Wichtig zu verstehen:
Um Ihnen einen klaren Überblick zu geben, wie das Sachwertverfahren in der Praxis abläuft, folgt eine vereinfachte Darstellung der einzelnen Schritte. Es ist wichtig zu verstehen, dass diese Beispielrechnung stark vereinfacht ist und die tatsächliche Bewertung komplexer sein kann und möglicherweise nicht alle hier aufgeführten Schritte benötigt.
Zu Beginn wird der Bodenwert berechnet, indem der Bodenrichtwert pro Quadratmeter mit der Größe des Grundstücks multipliziert wird. Der Bodenrichtwert reflektiert die durchschnittlichen Marktpreise der Region. Beispiel: Ein Grundstück von 500 Quadratmetern Grund zu einem Bodenrichtwert von 200 Euro pro Quadratmeter ergibt einen Bodenwert von 100.000 Euro.
Im nächsten Schritt werden die Regelherstellungskosten pro Quadratmeter bestimmt, die auf der Gebäudeart basieren und etwaige Modernisierungen oder bestehende Renovierungsstaus berücksichtigen. Die Regelherstellungskosten multipliziert mit der Bruttogrundfläche des Gebäudes ergeben die Gebäudeherstellungskosten. Beispiel: 1.500 Euro pro Quadratmeter bei einer Fläche von 150 Quadratmetern resultieren in Gebäudeherstellungskosten von 225.000 Euro.
Der Gebäudesachwert wird berechnet, indem von den Gebäudeherstellungskosten eine Alterswertminderung abgezogen wird, die linear berechnet wird - in diesem Fall jährlich um 1,25 Prozent. Für ein 20 Jahre altes Gebäude mit einer angenommenen Nutzungsdauer von 80 Jahren beträgt die Alterswertminderung 25 Prozent. Das ergibt einen bereinigten Gebäudesachwert von 168.750 Euro.
Vorläufiger Sachwert einer Immobilie wird als Summe des Gebäudesachwerts und des Bodenwerts berechnet. Im Beispiel beläuft sich der vorläufige Sachwert auf 268.750 Euro.
Um den endgültigen Sachwert zu bestimmen, wird der vorläufige Sachwert mittels eines Marktanpassungsfaktors an die spezifischen Marktbedingungen der Region angeglichen. Angenommen, Immobilien in dieser Region verkaufen sich im Schnitt für 80 Prozent des berechneten Sachwerts, würde der endgültige Immobilienwert 215.000 Euro betragen (268.750 Euro * 0,8).
Der endgültige Sachwert bildet die Basis für die Ermittlung des Verkehrswerts im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens. Besondere objektspezifische Merkmale des Grundstücks spielen eine wichtige Rolle bei der Festlegung, wie weit der Verkehrswert vom Sachwert abweicht, was eine detaillierte Begründung durch den Gutachter erfordert.
Diese Schritte bieten eine strukturierte Methode zur Bewertung einer Immobilie, wobei jede Phase kritische Überlegungen zur Anpassung an die lokalen Bedingungen und spezifischen Eigenschaften der Immobilie erfordert.
Die sachgerechte Wertermittlung Ihrer Immobilie ist eine komplexe Angelegenheit, die spezialisiertes Wissen und umfangreiche Erfahrung erfordert. Unsere qualifizierten Immobiliengutachter in Dresden stehen Ihnen zur Verfügung, um präzise Verkehrswertgutachten zu erstellen und Sie umfassend zu den verschiedenen Bewertungsverfahren zu beraten. Ob persönlich, telefonisch oder per E-Mail – kontaktieren Sie uns, um mehr über unsere Dienstleistungen zu erfahren. Wir freuen uns darauf, Sie individuell zu unterstützen und gemeinsam mit Ihnen die gute Lösung für Ihre Immobilienbewertung zu finden.
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