Kapitalanlagen mit dem Ertragswertverfahren professionell in Dresden bewerten lassen
Bei der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens für Immobilien greifen unsere Sachverständigen je nach Art der Immobilie auf eines von drei anerkannten Bewertungsverfahren zurück, darunter das Ertragswertverfahren. Dieses Verfahren eignet sich besonders für Objekte, die Einkommen generieren, wie Mietwohnungen und Gewerbeimmobilien. Erfahren Sie mehr darüber, wann das Ertragswertverfahren zum Einsatz kommt, welche Faktoren den Ertragswert einer Immobilie beeinflussen und was dabei allgemein zu beachten ist. Lesen Sie weiter, um einen umfassenden Einblick in die Anwendung des Ertragswertverfahrens bei uns in Dresden zu erhalten.
Das Ertragswertverfahren ist neben dem Vergleichswertverfahren und dem Sachwertverfahren eines der drei standardisierten Verfahren zur Bewertung von Immobilien. Es dient der Ermittlung des Wertes einer Immobilie durch die Kapitalisierung der zukünftig zu erwartenden Erträge, wie Miete oder Pacht, die markt- und ortsüblich erzielt werden können. Bei diesem Verfahren werden die erwarteten Nettoerträge über die Restnutzungsdauer der Immobilie kapitalisiert und um einen Risikofaktor angepasst, um den Ertragswert zu berechnen. Die genauen Vorgaben zur Anwendung des Ertragswertverfahrens sowie die zu berücksichtigenden Faktoren und Risikozuschläge sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgelegt.
Das Ertragswertverfahren wird vorzugsweise zur Bewertung von Immobilien herangezogen, die Erträge generieren und somit eine Rendite erwirtschaften. Es findet Anwendung bei:
Dieses Verfahren ist nützlich, wenn andere Bewertungsmethoden, wie das Sachwert- oder Vergleichswertverfahren, nicht geeignet oder ausreichend sind. Auch in der Unternehmensbewertung und bei der Bewertung von Immobilien mit gemischten Nutzungsarten ist das Ertragswertverfahren oft die Methode der Wahl.
Das Ertragswertverfahren ist vorteilhaft für die Bewertung von Anlageimmobilien, weil es nicht ausschließlich auf tatsächliche Einnahmen, sondern auf marktübliche Mieten abstellt. Diese Methode ermöglicht eine realitätsnahe Bewertung, indem sie eine flexible Berücksichtigung von Einnahmen und Ausgaben erlaubt. Im Gegensatz zu den Sachwert- und Vergleichswertverfahren, die in vielen Fällen an ihre Grenzen stoßen, bietet das Ertragswertverfahren einen umfassenden Spielraum, der präzise Wertermittlungen ermöglicht und sehr praxisorientiert ist.
Ein grundlegender Nachteil des Ertragswertverfahrens ist seine Abhängigkeit von den Marktbedingungen, insbesondere von den Schwankungen der Mieteinnahmen. Während die Berücksichtigung des marktüblichen Mietzinses in vielen Fällen als Vorteil gesehen wird, kann dies auch problematisch sein, wenn tatsächliche Mieteinnahmen steigen, fallen oder komplett ausbleiben, da diese nicht in die Bewertung einfließen.
Ein weiterer kritischer Punkt ist die starke Abhängigkeit des ermittelten Verkehrswerts vom lokalen Liegenschaftszins, der nicht in allen Gemeinden verfügbar ist. Dies kann die Genauigkeit der Bewertung beeinträchtigen.
Besondere Herausforderungen stellen die Phänomene Overrent und Underrent dar. Diese Begriffe beschreiben Situationen, in denen die tatsächlichen Mieteinnahmen über oder unter dem Marktstandard liegen. Bei Underrent wird der potenzielle Ertragswert, der durch eine Anpassung der Mieten auf das marktübliche Niveau erreichbar wäre, nicht realisiert, während bei Overrent der Gutachter von einem möglicherweise nicht nachhaltigen Mieteinkommen ausgeht. Beide Fälle können zu Verzerrungen in der Bewertung führen.
Um die Zuverlässigkeit der Ergebnisse zu gewährleisten, setzen erfahrene Sachverständige oft auf eine Kombination von Bewertungsverfahren, indem sie je nach Bedarf das Vergleichswert- oder Sachwertverfahren als Ergänzung heranziehen.
Gut zu wissen:
Alle unserer Immobiliengutachter & Sachverständigen erfüllen die notwendigen Qualifikationen, um das Ertragswertverfahren im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens durchführen zu können. Wir besprechen gerne mit Ihnen am Telefon, was für Sie am besten geeignet ist.
Das Ertragswertverfahren zählt zu den anspruchsvollsten Methoden zur Bewertung von Immobilien und berücksichtigt eine Vielzahl von Faktoren, die den Wert einer Immobilie maßgeblich bestimmen. Diese umfassen:
Ein wesentlicher Aspekt in der Berechnung ist der sogenannte Vervielfältiger, der bestimmt, wie lange es dauert, bis die Anschaffungskosten der Immobilie durch die Mieteinnahmen amortisiert sind. Individuelle Zu- und Abschläge, die den Besonderheiten der jeweiligen Immobilie Rechnung tragen, spielen ebenfalls eine wichtige Rolle bei der endgültigen Wertermittlung.
Wichtig zu verstehen:
Die nachfolgende Erläuterung zeigt die grundlegende Vorgehensweise des Ertragswertverfahrens in vereinfachter Form. Dieses Beispiel dient der Veranschaulichung; die tatsächliche Berechnung kann je nach Einzelfall komplexer sein und einige Schritte können variieren.
Der Bodenwert basiert auf dem aktuellen Bodenrichtwert, der amtliche Wert pro Quadratmeter Grundstücksfläche, der von Gutachterausschüssen bereitgestellt wird. Beispielsweise könnte für ein Grundstück von 80 Quadratmetern bei einem Bodenrichtwert von 650 Euro folgender Bodenwert ermittelt werden:
Für die Berechnung des Rohertrags wird der marktgerechte Mietzins verwendet, nicht die tatsächliche Miete. Nehmen wir an, der ortsübliche Mietpreis liegt bei 11 Euro pro Quadratmeter, während die aktuelle Miete 10 Euro beträgt. Der Jahresrohertrag wird dann wie folgt berechnet:
Von diesem Rohertrag werden die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten abgezogen, um den Jahresreinertrag zu ermitteln. Wenn diese Kosten beispielsweise 2.100 Euro betragen, sieht die Rechnung so aus:
Der Bodenwert wird mit dem lokalen Liegenschaftszins multipliziert, um die Bodenwertverzinsung zu berechnen. Bei einem Zinssatz von 5 Prozent ergibt sich:
Vom Jahresreinertrag wird die Bodenwertverzinsung abgezogen, und der resultierende Betrag wird mit einem Vervielfältiger multipliziert, der die Restnutzungsdauer und den Liegenschaftszins reflektiert:
Der Bodenwert und der Gebäudeertragswert werden addiert, um den vorläufigen Ertragswert zu bestimmen:
Individuelle Faktoren wie Baumängel oder rechtliche Einschränkungen werden durch Zu- und Abschläge berücksichtigt, um den endgültigen Ertragswert festzulegen.
Der endgültige Ertragswert dient als Basis für die Ermittlung des Verkehrswerts im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens. Besondere Eigenschaften der Immobilie, die den Wert beeinflussen können, werden dabei genau bewertet und durch den Gutachter begründet.
Möchten Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie in Dresden professionell ermitteln lassen? Vertrauen Sie auf unsere Erfahrung und langjährige Praxis in der Immobilienbewertung. Vereinbaren Sie ein unverbindliches Erstgespräch, in dem wir Sie ausführlich zum Thema Immobilienwert beraten und auf Wunsch ein Verkehrswertgutachten erstellen, das alle aktuellen gesetzlichen Anforderungen erfüllt. Kontaktieren Sie uns direkt in Dresden per Telefon oder nutzen Sie unser Online-Kontaktformular, um mehr zu erfahren und einen Termin zu vereinbaren.
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